Смешно и даже опасно отрицать: мы столкнулись с трудностями планетарного масштаба. Но не менее смешно оценивать происходящее как конец света – жизнь продолжается. Давайте анализировать, как именно. Хотя бы в малом: что будет с рынком недвижимости и ценами на неё? Как действовать тем, кто по-прежнему планирует покупать? Как реагируют на COVID-19 рынки недвижимости в разных странах и чего нам ждать? Материал обновляется…
Жизнь продолжается — где-то в обычном режиме, где-то онлайн. Prian.ru собрал информацию от зарубежных коллег и экспертов, работающих с русскоязычными покупателями. Вашему вниманию – подборка из нескольких сюжетов, которые мы будем обновлять в режиме реального времени.
Вопрос № 1. Где перестали продавать, а где нет?
Сейчас продажи затруднены во многих странах мира. Но — ситуация очень разнится в зависимости от региона. Провести сделку нельзя в ведущих странах Западной Европы — там действительно карантин и серьезные ограничительные меры. В Восточной организовать, а тем более завершить процесс вполне можно. А на ключевых у наших покупателей неевропейских направлениях проблем — по крайней мере формально — нет. Приезжай и покупай.
Конечно, влияние вирусного кризиса ощутили все. В первую очередь страны, где велика доля китайских клиентов. Например, рынок Таиланда, работа на котором, кстати, не остановилась. Главными покупателями местных квадратных метров остаются сами тайцы, но, например, в Паттайе, по оценкам портала jerbit.com, каждую пятую сделку совершают клиенты из Поднебесной, а доля покупателей-иностранцев приближается к 40%.
Какой сегмент в данном примере находится в зоне риска? Заместитель руководителя исследовательского отдела Colliers International в Таиланде Фаттарахай Тавивонг заявил об «ощутимом ударе по рынку кондоминиумов». Эксперт ожидает, что объёмы продаж до конца 2020 года составят 70% от прошлогодних. По мнению Тавивонга, девелоперы должны приостановить выход на рынок новой недвижимости, увеличить период приобретения недвижимости для граждан Китая, а также искать новые рынки, например в Индии и Европе. Для того чтобы освоить непроданную недвижимость, которая уже есть на рынке, потребуется три года.
Впрочем, трудности строителей в этом случае объективно могут быть на руку покупателям.
Светлана Касаткина, Exotic Property, Таиланд:
– Пока не можем объективно оценить спад по рынку недвижимости. В середине марта обычно у нас наплыв из-за детских каникул, а в начале – всегда небольшой спад. Думаю, масштаб проблем можно будет оценить в конце месяца.
Вероятно, из-за паники в СМИ кто-то из клиентов может отменить поездку и, соответственно, покупки. Но надо понимать: вирус скоро закончится, так же как и недвижимость у моря, которой на Пхукете дефицит. Как говорят, покупать надо, когда другие продают. Думаю, можно будет воспользоваться ситуацией: если у каких-то застройщиков продажи упадут, мы сможем выторговать более выгодные условия.
Первыми влияние кризиса ощутили страны, где велика доля китайских покупателей. В том числе государства, предлагающие ВНЖ за покупку недвижимости
Государственные учреждения во многих странах перешли на удаленную работу. Это важно учитывать тем, кто находится в процессе оформления гражданства или ВНЖ. В большинтсве стран дольше будут рассматриваться все заявки – например, на Кипре с конца прошлой недели приостановили офлайн-работу миграционные офисы, осуществляющие проверку заявителей. Банки работают – только ограничивают число входящих посетителей. Те, кто находится на Кипре, могут завершить сделку. А сроки оформления резидентских бумаг на несколько недель сдвинутся.
Сергей Смоленский, Empire Property Cyprus, Кипр:
– Все банки работают. Правда, для операций с наличными в офисы запускают по очереди – вышло распоряжение: на одного посетителя должна приходиться площадь не менее 8 кв. м.
Что касается миграционных служб… Офисы для принятия клиентов действительно закрыты – вообще закрыты все госучреждения. Но если вы не успели продлить документы или были записаны на приём на текущие даты, то разрешение на пребывание в стране продлевается без всяких штрафных санкций. Это касается всех категорий иностранцев.
Елена Мариничева, Moscow Sotheby’s International Realty:
– На Кипре из-за коронавируса приняты значительные меры, и государственные ведомства работают с ограниченным персоналом. Департамент гражданской регистрации и миграции закрыт для общественности, и они не будут принимать клиентов для получения биометрических данных.
Кроме того, любое лицо, заинтересованное в поездке на Кипр, должно представить справку, выданную врачами недавно (не более 4 дней назад) и подтверждающую отсутствие коронавируса, и, кроме того, человек должен будет находиться в карантине в течение 14 дней после прибытия на Кипр.
В связи со сложившейся ситуацией клиент не сможет приехать на Кипр в настоящее время до дальнейшего уведомления.
Вопрос № 2. Где перестали покупать, а где нет?
Массовое закрытие границ и отмена авиаперелётов привели к тому, что приезжать на просмотры стали реже. Всё понятно: даже те, кто «не верит» вирусной угрозе, часто физически не могут приехать на сделку. В топ-10 самых популярных у русскоязычных покупателей стран входят восемь европейских – сюда трудно (а часто невозможно) добраться. Поэтому клиенты ведут поиск и продавцы работу онлайн.
Впрочем, если процедура покупки запущена, во многих странах её вполне можно продолжать и завершать. Так, в Болгарии работают офисы, банки и госструктуры – совершить покупку можно в обычном режиме, с некоторыми ограничениями (читайте в комментариях)… Такая же ситуация в Чехии. Исключения – страны, где введены реальные внутренние ограничения на перемещение. Например, Испании или Италии закрыть сделку сейчас просто невозможно.
А, например, в Таиланд, ОАЭ и в Турцию из России можно прилететь — можно и купить объект. Покупатели прилетают – конечно, не так активно, как раньше.
Юлия Гаевская, Villa Antalia, Турция:
– Покупатели из России по-прежнему приезжают и покупают – в отличие, скажем, от украинцев, которым уже несколько дней нереально вылететь из страны. Другое дело, что на число сделок начал влиять не коронавирус, а курс рубля. Меня это даже удивило: я не думала, что такое число потенциальных покупателей, готовясь к сделке, всё равно хранят свои средства не в долларах и не в евро.
Людмила Шабанина, New Estate, Болгария:
– В Болгарии паники нет, хотя коронавирус – доминирующая тема во всех медиаресурсах. Покупка недвижимости – дело более серьёзное, чем аренда, и изменения там происходят значительно медленнее. До сих пор мы не видим никаких изменений по количеству запросов от потенциальных покупателей болгарской недвижимости, а февраль вообще был рекордным для нас по количеству продаж. Кто планировал покупку недвижимости – те покупают.
Текущее внутреннее ограничение связано с работой нотариусов: их число сократилось. Те же, кто работает, обслуживают в первую очередь срочные сделки – и не факт, что покупка конкретной квартиры может быть признана таковой. Приходится ждать. Другой пример: у нас должна была состояться сделка в Поморье с покупателем из Варны. Но в Варне был зафиксирован случай заражения коронавирусом, и сделки с покупателями из этого города нотариусы из других мест пока не проводят.
Коронавирус и рынок недвижимости
Массовое закрытие границ, отмена авиаперелётов, введение карантина привели к резкому снижению просмотров объектов во многих странах
Марина Костина, Damlex-realty, Испания:
– У нас клиент недавно выбрал объект, мы подготовили договор о задатке, уже даже перечислены деньги на счёт. Нотариат был назначен на 23 марта. Клиент приехать не сможет, но даже если бы он находился в Испании… Нотариусы не работают, выход на улицу группами запрещён. Мы можем перевести деньги в банк, но не можем сходить туда и не можем подписать купчую; когда это удастся сделать – пока непонятно. Задаток хозяин получит после завершения карантина…
Объект покупатель в любом случае не потеряет. Нынешняя ситуация – форс-мажор, он всегда прописан в договоре. Тем более что оба собственника согласны ждать. Так что мы не унываем – просто работаем с заявками удалённо.
Конечно, когда наш внутренний карантин снимут, даже при отсутствии перелётов проблему можно будет решить с помощью доверенности. Её можно оформить и в Испании, и в посольстве на родине покупателя – безусловно, большинство наших клиентов предпочтут второй вариант.
Юлия Шаренко, Great Estate, Италия:
– Уже понятно, что мы потеряем март и апрель – это сильные месяцы, в которые обычно много просмотров. Но это же не может длиться вечно. Бренд Италии, её популярность – всё это останется, просто надо переждать, это нормальные цивилизованные меры.
К нам по-прежнему приходят заявки, люди смотрят объекты, интересуются. Конечно, все просмотры отменены. Но ещё даже до введения тотального карантина большинство клиентов отказались от поездок, так что мы были к этому готовы. Тем не менее мы не простаиваем. В нашей работе много подготовительных этапов – это подбор объектов, изучение документации, поиск новых каналов для рекламы. Обычно на них не хватает времени, но сейчас мы переключились на работу бэк-офиса.
Поэтому мы все работаем из дома – перешли на смарт-воркинг. Но общения с коллегами стало даже больше – в скайпе, вотсапе, фейсбуке. Так что мы не останавливаемся.
Алиса Зотимова, AZ Real Estate, Лондон:
Сейчас в Великобритании у целого ряда компаний и агентов есть сделки, которые находятся в работе. Они продолжают их вести и закрывают, как только появляется договорённость о покупке или аренде. При этом если ещё пару недель назад мы говорили о большой активности в плане показов и так называемых январских Busy Saturdays, когда случился очень большой всплеск интереса к просмотрам, то сейчас количество показов сократилось. И это не столько от нежелания агентов их проводить, сколько от волнений и «социального дистанцирования» клиентов.
Тем не менее, повторюсь, показы продолжаются. Безусловно, ориентация сейчас идёт на тех клиентов, которые живут и постоянно находятся в стране. В одном из объектов в нашем управлении вчера арендаторы, объявившие о прекращении договора аренды, решили продлить его всё-таки ещё на 6 месяцев, чтобы не усложнять себе жизнь переездом в данный момент.
Вопрос № 3. На что рассчитывать арендодателям?
Можно ли считать потерянным сезон для тех, кто зарабатывает на аренде? Нет. Конечно, собственники в том же Таиланде и в мировых туристических центрах часть возможной прибыли потеряли. Но реально масштаб потерь будет понятен к середине апреля. Если ограничительные меры на основных курортных направлениях отменят, сезон можно будет спасти.
Людмила Шабанина, New Estate, Болгария:
– Мы больше сфокусированы на аренде частных апартаментов и вилл в Греции. До 1 марта всё шло очень хорошо, люди активно бронировали жильё для отдыха, а с начала марта произошёл резкий (до 70%) спад бронирований.
Наталья Ковалёва, RES Greece, Греция:
– Конечно, туристов стало заметно меньше, и от этого уже страдают Афины. В столицу люди приезжают круглогодично, так как многие хотят посмотреть город без жары и толп на улицах. И те арендные квартиры, которые в прошлом марте были забронированы на 100%, в этом году заполнены менее чем наполовину. Что касается курортов, то у них основная загрузка приходится на летний сезон, а заметная активность начинается с апреля. Поэтому в секторе частной аренды пока особых изменений нет, отмены наблюдаются лишь по организованным группам.
Денис Чернов, Phuket Luxe, Таиланд:
– По аренде апартаментов, которыми мы управляем, заметно снижение загрузки. На прошлой неделе средняя заполняемость квартир составляла 80%, это нормально, но обычно в феврале мы выходим на 90–95%. На начало марта загрузка была 73–74%, но уже на следующей неделе – 59%. Много отмен: на март пришлось 20–25%, причём совершались они в конце января.
Вопрос № 4. Что будет с ценами?
Самый интересный вопрос – что делать покупателям прямо сейчас? Понятно, что прилететь на сделку в большинство стран просто не получится. С другой стороны, купить можно и удалённо – по крайней мере сделать первые шаги. Здесь появляются другие соображения. Например, если объект уже выбран, стоит ли спешить с покупкой? Или, наоборот, куда лучше подождать – вдруг цены снизятся? С начала массовых запретов и ограничений прошло не так уж много времени, и давать долгосрочные прогнозы пока никто не берётся.
Ольга Мюллер, Invest-in-Germany, Германия:
– Очевидно, что будет происходить замедление сделок, уменьшатся обороты. Но я не думаю, что произойдёт какое-то снижение цен. Общеэкономические показатели просядут по всему миру – вряд ли какой-то регион будет особенно выделяться.
Возможно, сейчас вырастут шансы инвесторов – шансы получить объекты, которые для них были недоступны. Часть покупателей снизит активность, и могут появиться интересные предложения. Не думаю, что их будет больше, чем сейчас: нет предпосылок и оснований. Вся финансовая система выстроена так, чтобы выстоять в кризис. Надо использовать. Я бы посоветовала стать активным инвестором.
Алиса Зотимова, AZ Real Estate, Лондон:
– Мы ожидаем, что иностранные покупатели будут какое-то время по понятным причинам менее активны. Сейчас уже мы наблюдаем, что, например, количество китайских туристов и покупателей, а также новых арендаторов сократились до минимума. Пока у нас нет жестких карантинных мер, но подавляющее большинство компаний перешло на дистанционную работу. Благо, многое сейчас можно выполнить в таком режиме в плане заключения сделок.
Дальше рынок будет действовать исходя из того, как себя поведет государство. Но в любом случае и арендаторы, и арендодатели плывут в одной лодке. А значит, действовать они будут слаженно. Если случится глобальный экономический спад, то, конечно, он повлияет на возможности покупателей негативно, и их активность, соответственно, снизится. Я не думаю, что продавцы будут упорствовать, не желая расставаться со своими активами в ожидании повышения цен.
Пока очевидно, что нынешняя ситуация будет иметь последствия и их масштаб пока оценить довольно сложно.
Юлия Гаевская, Villa Antalia, Турция:
– Что касается возможных скидок – они в Турции были, есть и будут. Турецкие застройщики всегда готовы двигаться по цене, если понимают, что от их подвижки будет какой-то толк. Но именно общего снижения, тем более в сегменте новостроек, я бы не ждала. У застройщиков цены не падали даже после истории со сбитым самолётом. Были дешёвые предложения на вторичке, в основном от русских же собственников, которые в панике продавали…
И ещё важно понимать, что сейчас ни в Аланье, ни в Анталье нет земли под застройку, на первой-второй линиях уж точно. Купленная земля приобреталось часто за евро… То есть на рынке просто нет недвижимости, на которую цена могла бы упасть серьёзно.
