Стоимость квартиры, сданной в trade-in, в Великобритании не должна превышать 70% от стоимости нового жилья. Разницу придется доплатить.
Схема квартиного trade-in (обмен старой квартиры на новую) в России пока не столь популярна, но спрос на нее постепенно формируется, хотя такое предложение есть почти у половины застройщиков.
Сама схема trade-in пришла на рынок недвижимости с автомобильного после кризиса 2008 года, когда спрос на жилье сильно упал. Застройщики стали использовать такую опцию, чтобы простимулировать покупателя. Суть схемы в том, что покупатель бронирует квартиру у застройщика, а его собственное жилье продается либо самому застройщику, либо через риэлтора-партнера. Вырученные деньги идут на оплату квартиры в новостройке. В случае необходимости вносится доплата.
Так, по данным «Метриум», спрос на квартиры по схеме trade-in — обмен старого жилья на новое — в прошлом году в московском регионе вырос на 17%. Рост интереса к trade-in фиксируют и застройщики. Например второй по величине девелопер страны группа ЛСР за прошлый год благодаря trade-in заключила сделок на 1 млрд рублей. Причем 37% этих сделок пришлись на жилой комплекс бизнес-класса «Зиларт».
Схема привлекает покупателей возможностью сэкономить нервы, время и деньги (правда, последнее не всегда). Особенно квартирный взаимообмен актуален в ситуации отсутствия роста доходов населения (о чем свидетельствуют данные Росстата), когда вопрос улучшения жилищных условий в основном связан только с возможностью продажи имеющейся недвижимости.
Для девелоперов trade-in является одним из способов расширить свою аудиторию, привлечь тех из них, кто не готов брать ипотечный займ на полную стоимость квартиры и, тем более, не интересуется рассрочкой.
Подобная практика продажи/покупки квартир распространена и на Западе. Основатель и управляющий директор AZ Real Estate (компания специализируется на продаже недвижимости в Великобритании) Алиса Зотимова рассказала редакции Вести. Недвижимость, как устроен trade-in в Великобритании и какие подводные камни скрывает эта схема покупки недвижимости.
В Великобритании, как и в России, существует практика trade-in. При этом, она не столь широко распространена и активно используется, в основном эту схему предлагают крупные застройщики, говорит Алиса Зотимова.
Сама процедура по своей сути схожа с российским trade-in: покупатель и обладатель квартиры продает свою квартиру застройщику взамен нового жилья. Застройщик, в свою очередь, выставляет эту недвижимость на рынок.
По мнению эксперта, trade-in – это скорее маркетинговый ход, направленный на стимулирование продаж в своем проекте. «Причем, как правило, это объекты, которые либо не очень хорошо продаются, либо представляют собой масштабные многоквартирные объекты, где численность квартир в продаже велика», — поясняет она.
Плюс на минус
Сама схема имеет свои недостатки и преимущества. Пожалуй, основной минус – владельцу жилья в Великобритании нужно быть готовым к тому, что свою недвижимость он продаст застройщику по цене ниже рынка. В среднем на 5%. Например, при рыночной стоимости квартиры в 100 млн рублей, придется потерять 5 млн рублей (равно однушка в Москве).
«Старая квартира, как правило, продается не по рыночной цене, а по заниженной цене, так как для застройщика — это отнюдь не благотворительная деятельность. Он также должен покрыть свои расходы на продажу данной квартиры, оплату агентского вознаграждения», — отмечает Алиса Зотимова.
На практике это обычно происходит следующем образом, поясняет эксперт. Сначала застройщик определяет цену за старую квартиру на основе, как минимум, двух независимых оценок. При этом, в рыночную оценку вносится оговорка по цене, которая подразумевает быструю (в течение 2 месяцев на осуществление всей сделки) продажу. Для проведения сделки в столь ограниченный срок владельцу недвижимости предлагают продать квартиру с дисконтом, например, на уровне 5% от чистой рыночной цены.
Еще один вариант, как застройщик восполняет свои расходы – это приобретение «старой» квартиры клиента по рыночной цене, но при этом цена на новую квартиру этому покупателю будет определена без учета скидки. В то время, как другому покупателю без квартиры в trade-in застройщик дает более выгодную цену.
Положительные стороны у trade-in тоже есть. Например, для покупателя это удобно тем, что можно быстро купить новое жилье и сэкономить деньги на агентском вознаграждении, которое выплачивается при продаже своей старой квартиры. Также немаловажен временной фактор.
«Вместо того, чтобы ждать и торговаться с потенциальными покупателями при отсутствии гарантии, что вы сможете продать его по желаемой цене, в ситуации trade-in клиент получает уже сегодня средства в счет своей будущей квартиры и купить новое жилье», — добавляет основатель AZ Real Estate.
Ограничения
В Великобритании существуют и некоторые ограничения по trade-in, а именно – стоимость квартиры, сданной в trade-in, не должна превышать 70% от стоимости нового жилья. Клиент обязан закрыть разницу в стоимости. Если старая квартира дороже, то застройщик однозначно не сможет выплатить клиенту разницу в цене.
«У целого ряда застройщиков есть также существенные ограничения по стоимости, например, не более 300 тыс фунтов (25,5 млн рублей). Застройщик не готов нести риски, связанные с приобретением в trade-in недвижимости за 1 млн фунтов (85,2 млн рублей), продавая, например, новое жилье за 1,2 млн фунтов (более 100 млн рублей)», — рассказывает эксперт. В понимании застройщика это очень рискованная операция. То есть, когда мы говорим о trade-in, речь идет об относительно невысоких абсолютных величинах.
Продать квартиру по trade-in в России и купить в Великобритании практически невозможно, только если в рамках одной корпорации, финансовой группы или юридического лица. В противном случае, контролировать данный процесс будет чрезвычайно сложно. Сейчас в Великобритании появляются подобные организации, которые могут помочь клиенту с trade-in. Но здесь речь идет о еще большем финансовом интересе для организации и более значительном дисконте для владельца жилья. Таким образом, осуществить подобную сделку между странами будет крайне сложно.
