Этим летом мы постарались собрать воедино исследования, опубликованные ведущими участниками рынка — Rightmove, Zoopla, LonRes, Savills, Knight Frank и другими компаниями, — и на основе этих данных показать, что в действительности происходит на рынке недвижимости и какие выводы позволяют сделать сегодняшние цифры.
Если попытаться описать последние полгода одним словом, это будет неопределённость. Покупателям, продавцам и инвесторам всё это время приходилось реагировать на непрерывный поток экономических, политических и международных событий. Каждое из них всё сильнее осложняло понимание того, куда движется рынок. При этом серьёзные перемены происходят и внутри самой отрасли. Искусственный интеллект, новые цифровые платформы и меняющиеся ожидания клиентов заставляют по-новому взглянуть на то, как люди будут искать, покупать и продавать недвижимость в ближайшие годы.
Рынок премиальной недвижимости в центре Лондона: не обвал, а коррекция цен
Как это часто бывает, рынок Лондона живёт по своим законам, а остальная Великобритания — по своим. Основная часть нашей работы сосредоточена именно в Лондоне, и всё активнее — в центральных районах с самой дорогой недвижимостью. Если в целом по стране ситуация выглядит немного лучше и Zoopla ожидает роста цен примерно на 1,5% в этом году, то в сегменте Prime Central London рынок по-прежнему переживает непростой период.
С начала года практически все ведущие аналитические компании ухудшили свои прогнозы для центральных районов Лондона. Savills теперь ожидает снижения цен на 3% в 2026 году вместо прогнозировавшихся ранее 2%. Knight Frank пересмотрел прогноз с нулевого роста до снижения на 2%, а JLL теперь ожидает падения на 5%. Strutt & Parker, ранее прогнозировавшая рост от 0% до 3%, теперь ожидает снижения в пределах 1–3%.
При этом важно отметить: никто из крупнейших аналитиков не говорит об обвале рынка. Напротив, большинство ожидает восстановления уже с 2027 года. По прогнозу Savills, к 2030 году совокупный рост цен в Prime Central London составит 7,5%, а Knight Frank ожидает рост на 16,8% к концу десятилетия.
Главная тенденция, которая прослеживается практически во всех исследованиях, заключается в том, что предложение растёт быстрее, чем спрос.
По данным Zoopla, количество объектов, выставленных на продажу, за год увеличилось на 13%. LonRes сообщает о росте предложения в премиальном сегменте Лондона на 8,6%, при этом число новых объектов сегодня на 27,4% выше, чем до пандемии. У покупателей стало значительно больше выбора, конкуренция между продавцами усилилась, а правильная оценка объекта окончательно превратилась в главный фактор, определяющий, состоится ли сделка.
Последние два года участникам рынка приходится адаптироваться к постоянному потоку экономических, политических и международных событий. Инфляция заметно снизилась по сравнению с пиковыми значениями, однако остаётся на уровне 2,8%, что выше целевого показателя Банка Англии в 2%. Одновременно сохраняются опасения, связанные с экономическим ростом, процентными ставками, налоговой политикой и международными конфликтами, а всё это продолжает влиять на настроение рынка.
Как новая политическая реальность повлияет на рынок недвижимости: новые реформы или шанс на восстановление?
Многие надеялись, что после парламентских выборов политическая ситуация в стране станет более стабильной. Однако недавние местные выборы привели скорее к обратному результату. Политическая карта стала ещё более пёстрой, а влияние партий, не входящих в традиционное противостояние лейбористов и консерваторов, заметно выросло. В центральных районах Лондона, напротив, избиратели сделали иной выбор: в Westminster, Kensington и Chelsea консерваторы вновь вернули себе контроль над местными советами.
Для покупателей и инвесторов, работающих на лондонском рынке недвижимости, прежде всего важны последствия этих изменений для градостроительной политики и городского развития. Реализация крупных проектов зависит от последовательной долгосрочной политики и предсказуемости решений в сфере планирования. Мы не ожидаем, что масштабные проекты будут остановлены, однако политические перемены могут сказаться на сроках их реализации, плотности застройки, требованиях к доступному жилью и приоритетах местных властей.
Покупатели и продавцы по-прежнему по-разному оценивают рынок
Однако политика и экономика — лишь часть общей картины. Главное противоречие сегодня по-прежнему заключается в разрыве между ожиданиями продавцов и покупателей.
Многие продавцы эмоционально привязаны к цене, которую уже не подтверждает рынок. Нередко в неё заложены стоимость покупки в те годы, когда цены были значительно выше, постоянно растущий гербовый сбор и расходы на ремонт. Для тех, кто приобрёл недвижимость пять–десять лет назад, вернуть все эти вложения в нынешних условиях зачастую непросто. Владельцы, купившие объекты более десяти лет назад, как правило, находятся в более выгодном положении и могут позволить себе большую гибкость.
Покупатели, в свою очередь, располагают значительно большим объёмом информации, чем раньше. Они видят, сколько объектов находится на рынке, внимательно следят за ценами и всё чаще рассчитывают на существенные скидки.
Последняя статистика по премиальному рынку Лондона подтверждает это особенно наглядно. Более половины объектов, проданных в этом году, хотя бы один раз снижали цену перед тем, как найти покупателя.
Средний дисконт от первоначальной цены сегодня составляет около 10,5% в премиальном сегменте Лондона и более 14% — в Prime Central London. По данным LonRes, всё больше объектов снимаются с продажи после неудачных попыток найти покупателя, а затем возвращаются на рынок уже по более низкой цене. В 2026 году 54% проданных объектов хотя бы один раз проходили через снижение цены — это самый высокий показатель за всё время наблюдений.
Часть таких объектов владельцы предпочитают сдавать в аренду, что создаёт дополнительные возможности для наших клиентов, ищущих жильё. На рынке появляется всё больше интересных предложений в дорогом сегменте. В нашей практике встречаются объекты с арендной платой до £500 000 в год — например, четырёхкомнатная квартира в Holland Park. И на такие объекты тоже находятся арендаторы: многие, даже очень состоятельные клиенты, пока не готовы покупать недвижимость и предпочитают сохранить свободу действий, выбирая аренду.
Несмотря на всё происходящее, спрос никуда не исчез. Количество объектов, по которым уже достигнута договорённость о продаже, выросло на 7,6% по сравнению с прошлым годом и на 20,8% по сравнению со средними показателями 2017–2019 годов. Покупатели на рынке есть — но они готовы действовать только тогда, когда видят справедливую цену.
Международный капитал остаётся мобильным: прощай, Дубай?
Обострение ситуации на Ближнем Востоке породило разговоры о том, что Лондон может вновь стать центром притяжения для международного капитала и британцев, ранее покинувших страну. По нашим наблюдениям, пока этого не происходит.
Большинство тех, кто уехал из Великобритании в последние годы, сделали это прежде всего по налоговым причинам. Налоговая система страны принципиально не изменилась, поэтому оснований для массового возвращения пока нет. Всё чаще международные семьи живут сразу между несколькими странами — Лондоном, европейскими государствами и странами Ближнего Востока, — внимательно следя за количеством дней пребывания, чтобы не стать налоговыми резидентами какой-либо одной юрисдикции.
При этом мы действительно наблюдаем рост спроса на премиальную аренду. Многие клиенты хотят сохранить жильё в Лондоне, но пока не готовы покупать недвижимость в условиях сохраняющейся экономической и геополитической неопределённости. Именно здесь наши услуги по подбору аренды становятся особенно востребованными.
Перед вступлением в силу Renters’ Rights Act 1 мая многие ожидали серьёзных изменений на рынке аренды. Пока в премиальном сегменте мы этого не наблюдаем. Большая часть договоров аренды в Prime Central London с годовой стоимостью свыше £100 000 не подпадает под действие Housing Act и регулируется нормами Common Law, а не стандартными договорами аренды, на которые распространяется новый закон. Для состоятельных арендаторов по-прежнему важнее всего гибкость, качество жилья и его расположение, поэтому спрос остаётся высоким.
Искусственный интеллект и будущее рынка недвижимости
Меняется не только рынок, но и сама профессия. Искусственный интеллект становится одной из главных тем отрасли. Крупные платформы обещают будущее, в котором покупателю достаточно будет описать дом своей мечты, чтобы система сразу подобрала подходящие варианты. Почти каждый месяц появляются новые цифровые сервисы и технологические компании, усиливая конкуренцию.
Даже крупнейшие игроки рынка не застрахованы от этих изменений. Rightmove остаётся крупнейшим порталом недвижимости Великобритании и входит в индекс FTSE 100, однако уже столкнулась с коллективным иском на £1,5 млрд со стороны агентств недвижимости, а конкуренция на рынке становится всё жёстче.
Заменит ли искусственный интеллект агента по недвижимости?
В ближайшем будущем — вряд ли.
Технологии способны значительно улучшить поиск недвижимости и её продвижение на рынке, но они не заменят доверительные отношения с клиентом, глубокое знание локального рынка, опыт переговоров и доступ к объектам, которые никогда не появляются в открытой продаже. В Prime Central London многие из лучших объектов продаются на закрытом рынке, без публикации на порталах. И для клиентов по-прежнему важны конфиденциальность, личные рекомендации и профессиональное сопровождение сделки.
Именно в этом сегменте работает AZ Real Estate®. Наша команда и сеть проверенных партнёров помогают состоятельным клиентам, а через AZ Alliance® — покупателям и продавцам по всему Лондону и его окрестностям. Независимо от бюджета клиента, наша задача остаётся неизменной — помочь разобраться в сложной ситуации на рынке и увидеть возможности, которые легко упустить.
Рынок переживает непростой период, но он далёк от затишья. Сегодня у покупателей значительно больше возможностей для переговоров, чем несколько лет назад, а объекты с реалистичной ценой продолжают успешно продаваться. Этот рынок вознаграждает тех, кто действует прагматично, сохраняет гибкость и принимает решения, опираясь на профессиональный опыт.
Если вы задумываетесь о покупке, продаже, инвестициях или сдаче недвижимости в Лондоне, будем рады помочь.
